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購 買 連 租 約 物 業 須 知

許 多 人 買 樓 除 作 自 住 用 途 , 亦 有 不 少 人 士 會 購 入 連 租 約 住 宅 物 業 作 長 線 收 租 。 由 於 後 者 可 能 牽 涉 租 務 糾 紛 或 爭 拗 , 因 此 , 當 購 買 這 類 連 租 約 單 位 時 , 買 家 實 在 要 在 多 方 面 倍 加 注 意 。

首 要 考 慮 的 , 便 是 按 揭 及 財 務 問 題 。 大 部 分 人 購 買 物 業 都 需 要 向 銀 行 借 貸 支 付 部 分 樓 價 , 不 過 , 銀 行 對 連 租 約 單 位 的 按 揭 取 向 一 般 比 較 保 守 。 事 實 上 , 鑒 於 這 類 單 位 屬 於 投 資 性 質 , 銀 行 可 能 提 供 較 低 的 貸 款 額 , 或 者 收 取 較 高 昂 的 按 揭 利 息 。 所 以 , 欲 購 連 租 約 物 業 前 , 最 好 先 向 有 關 銀 行 查 詢 及 商 討 按 揭 事 宜 。

第 二 , 買 家 需 要 留 意 物 業 現 有 租 約 細 節 , 例 如 租 賃 雙 方 是 否 有 簽 訂 正 式 租 約 、 租 約 年 期 、 租 約 內 容 有 沒 有 附 加 特 別 條 款 , 而 最 重 要 的 , 租 約 有 沒 有 繳 付 政 府 的 釐 印 費 。 如 租 約 欠 付 釐 印 費 , 日 後 如 有 租 務 糾 紛 , 法 庭 是 不 會 接 納 有 關 租 約 為 法 定 文 件 的 ; 約 租 要 重 新 補 打 釐 印 , 方 算 有 效 。

另 外 , 準 買 家 盡 可 能 要 向 賣 家 查 問 清 楚 租 客 背 景 、 以 及 租 客 有 否 經 常 欠 租 等 情 況 。 若 然 發 覺 有 特 別 問 題 , 最 好 考 慮 清 楚 才 作 決 定 , 以 避 免 任 何 租 務 糾 紛 。

現 行 租 務 法 例 規 定 新 業 主 購 入 連 租 約 物 業 後 的 一 年 內 , 不 可 以 自 住 理 由 收 回 物 業 。 期 限 屆 滿 後 , 若 業 主 以 自 住 理 由 收 回 物 業 , 業 主 在 兩 年 內 亦 不 得 再 次 將 物 業 招 租 或 出 售 , 否 則 便 會 有 被 檢 控 之 虞 , 最 高 刑 罰 是 罰 款 港 幣 五 十 萬 元 。 若 然 再 犯 , 更 可 被 判 入 獄 十 二 個 月 。

香 港 的 租 務 法 例 是 比 較 保 障 租 客 的 。 而 根 據 法 例 規 定 , 業 主 若 想 收 回 物 業 , 亦 需 要 經 過 一 定 程 序 。 即 使 租 約 屆 滿 , 業 主 亦 未 必 一 定 可 以 收 回 物 業 。 因 此 , 現 提 醒 所 有 準 買 家 , 在 決 定 購 買 連 租 約 的 物 業 前 , 最 好 先 行 慎 重 考 慮 。

租 客 應 有 權 益

無 論 是 住 宅 抑 或 非 住 宅 物 業 , 在 本 港 的 租 賃 交 易 形 式 均 大 致 相 同 。 業 主 會 透 過 與 租 客 所 簽 訂 的 租 約 , 將 本 身 的 物 業 權 益 在 指 定 時 間 內 , 暫 時 讓 予 租 客 享 用 , 從 而 換 取 租 金 。 這 些 權 益 包 括 業 主 根 據 租 賃 協 議 授 予 租 客 對 物 業 的 獨 有 管 有 權 (exclusive possession) 及 安 定 享 有 權 (quiet enjoyment) 。

何 為 獨 有 管 有 權 及 安 定 享 有 權 ?

獨 有 管 有 權 是 租 客 有 權 不 准 許 任 何 人 進 入 物 業 內 (包 括 業 主) , 業 主 只 可 在 租 約 容 許 之 情 況 下 進 入 該 物 業 (例 如 入 內 維 修) 。 另 外 , 租 客 亦 有 權 控 制 有 關 物 業 , 例 如 進 行 裝 置 設 備 或 裝 修 等 。 相 反 , 若 沒 有 此 獨 有 管 有 權 , 該 租 客 只 算 是 物 業 的 特 許 佔 有 人 , 意 思 是 租 客 只 可 佔 用 該 物 業 , 而 不 能 阻 止 業 主 在 任 何 時 間 進 入 物 業 內 。 所 以 , 分 辨 租 約 或 特 許 佔 用 , 首 要 看 看 住 客 對 物 業 是 否 享 有 獨 有 管 有 權 。

安 定 享 有 權 是 業 主 對 租 客 的 一 種 承 諾 , 使 租 客 可 不 受 到 業 主 及 其 他 人 的 干 擾 下 , 享 用 該 物 業 的 權 利 。 若 租 客 發 現 自 己 的 權 益 被 侵 犯 , 租 客 是 可 以 跟 據 租 約 向 業 主 或 授 予 租 約 之 人 仕 作 出 起 訴 , 追 討 有 關 損 失 。 但 必 須 強 調 , 安 定 享 有 權 是 租 賃 中 重 要 租 客 權 益 之 一 , 即 使 租 賃 協 議 屬 口 頭 性 質 , 或 租 賃 雙 方 所 簽 訂 之 租 約 沒 有 登 載 此 權 益 , 普 通 法 會 以 隱 含 條 款 方 式 將 此 權 益 加 入 雙 方 之 租 約 中 , 使 業 主 必 須 承 諾 給 予 此 權 利 , 以 保 障 租 客 。

租 客 的 責 任

從 前 文 「 租 客 應 有 權 益 」 當 中 , 我 們 已 知 悉 租 客 可 享 有 物 業 的 「 獨 有 管 有 權 」 及 「 安 定 享 有 權 」 , 以 及 受 到 租 約 保 障 。 不 過 , 有 權 利 必 然 義 務 , 無 論 是 哪 類 物 業 的 租 客 , 都 必 須 遵 守 租 約 內 所 列 載 的 條 文 , 以 及 業 主 或 授 予 租 約 人 士 作 出 一 定 的 承 諾 及 負 上 某 程 度 的 責 任 。 倘 若 違 反 租 約 條 款 , 業 主 有 權 追 討 賠 償 , 甚 至 收 回 物 業 。 一 些 較 常 見 的 租 客 承 諾 包 括 :

  1. 租 客 必 須 根 據 租 約 所 訂 明 的 金 額 、 繳 交 日 期 及 形 式 付 租 ;
  2. 除 非 另 有 訂 明 , 否 則 租 客 有 責 任 維 修 及 保 養 物 業 內 籠 及 非 結 構 性 設 施 。 另 外 , 租 客 必 須 保 持 物 業 狀 況 完 整 , 不 可 故 意 毀 壞 物 業 , 否 則 業 主 有 權 要 求 租 客 賠 償 :
  3. 當 租 約 屆 滿 租 客 交 還 物 業 給 業 主 時 , 除 合 理 損 耗 , 應 保 持 搬 入 時 狀 況 。
  4. 租 客 只 可 根 據 公 契 訂 明 用 途 使 用 物 業 , 亦 不 可 用 作 不 道 德 或 犯 罪 場 所 。 如 有 違 反 , 業 主 有 權 以 此 理 由 提 前 解 除 租 約 ;
  5. 在 業 主 同 意 下 , 租 客 才 可 將 物 業 分 租 ;
  6. 除 非 另 有 訂 明 , 否 則 租 客 有 責 任 繳 交 差 餉 。

以 上 所 提 及 的 只 是 比 較 常 見 的 租 客 承 諾 。 但 必 須 強 調 , 即 使 租 賃 協 議 屬 口 頭 性 質 , 或 租 賃 雙 方 所 簽 訂 之 租 約 沒 有 列 載 此 承 諾 , 普 通 法 會 以 隱 含 條 款 方 式 將 此 承 諾 加 入 雙 方 的 租 約 中 , 促 使 租 客 必 須 向 業 主 或 授 予 租 約 之 人 士 負 上 本 身 責 任 。

 

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