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近年使用信用卡的風氣日盛,很多人有均有先駛未來錢的習慣;加上銀行在批核信用卡及透支貸款都較以往寬鬆,不少持卡人均會因為累積透支而造成資不抵債的情況。最後被債權人申請破產。若持卡人為物業持有人,債權人便會將破產令登記在該物業之土地查冊記錄中。如買方沒有適當處理有關破產令,便可能因此而蒙受損失。

使債務人破產,必須先向法院提交破產申請書(Petition)。破產申請書可由債權人(Creditor)提交,亦可由債務人(Debtor)自行呈報。債權人要申請債務人破產,有關之債項數目必須超過港幣一萬元或以上,如債權人向債務人發出付款通知書後三個星期,債務人仍未如期付款,債權人便可向法院提交破產申請。債務人必須於21天內提交一份業務/債務情況報告書(Statement of Affairs)內須列明債務人在香港及外地的資產、欠債及債務狀況等。如債務人自行申請破產則除了要繳交業務/債務情況報告書外,亦須連同申請書一併呈交給破產管理官;不論是債權人或債務人申請破產均必須向破產管理官(Official Receiver)繳付破產擔保金。

破產管理局(Official Receiver's Office)是破產法中極重要的一環。當法院頒佈破產令(Bankruptcy Order)後,破產管理官便負責接管債務人之財產,若債務人希望提出一項自願債務協議(Voluntary Arrangement)應將協議呈交破產管理官,再提交債務人會議考慮,如各方接納協議,債務人的財產將根據此協議處理。若債務協議不被接納,債務人之財產則會交由破產管人分配給各債權人。

破產管理人有權將破產前之交易作廢(avoid)。在破產前兩年內,如交易之代價是低於市值(transaction at an undervalue)例如餽贈(Gift)破產管理是可以宣佈該交易作廢,並向買方追回物業作償還債務之用;若這交易在兩年以上、五年以內送出/售出,則買方或受贈人要證明當時債務人的財產除了這些餽贈之外,還足夠償還所有債務,否則這宗交易亦告作廢。在破產前六個月內,債務人對某一債權人作出不公平的特惠(unfair preference)該交易有可能被撤銷。所謂不公平的特惠,就是債務人特別優待某一債權人,把欠他的債項優先清還或把財產轉移給他,但在作出這安排時,債務人沒有能力清還其他債權人的債務;若該等特惠在六個月以上、兩年以內是給予債務人的有聯繫人士(Associate)例如配偶,將被設定為不公平優惠;亦有被撤銷的可能。

破產人向別人借貸時,是必須告知對方他是未解除破產人身份的破產人,否則若借款之數目超過港幣一百 元。他便觸犯了輕刑罪(Misdemeanor)。破產令發出四年後,破產便會自動 解除(automatic discharge)但破產人仍須於八年內繼續捐奉他的財產以償還債項。

地產代理員一般可從土地查冊記錄中得悉業主是否破產;如業主已破產,在產權負擔欄中會出現"Bankruptcy Petition"或 "Bankruptcy Order"的字眼。代理員亦可到破產管理局作一破產查冊(Bankruptcy Search)但代理員必須得知業主之身份証號碼,才能得知其破產記錄。

若業主已被證實破產,債務業主之物業則交由破產管理官或管理人(Trustee in Bankruptcy)所接管,債務人須盡力協助變賣物業(Realize)和將收益(Proceeds)分給債權人。若債務人沒有履行上述義務中任何一項,便是犯了蔑視法院罪(contempt of Court),可被判處適當的懲罰。如物業已按給銀行,銀主是為有擔保債權人(secured creditor)有優先權(priority)出售物業,以償還欠款,其他無擔保債權人(unsecured creditor)只可從所剩下之餘款向債務人追討。

由於破產管理人是物業之託管人,故在出售物業時應由管理人代債務人處理,而有關出售之文件亦應由託管人代簽及代收樓價,以防債務人收取樓價後潛逃,使買方難以追討。破產個案仍有增加之趨勢,很多時均涉及樓宇買賣。若地產代理員能多掌握這方面的知識,對地產代理走向專業化無疑有莫大的幫助。

 

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