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疏忽(Negligence)是最常見的一種民事侵害,所謂疏忽就是不小心而使別人蒙受損失。在民事法上,原告要控告他人疏忽的時候,是必須證明以下三點:

被告對原告有小心義務(duty of care)
被告違反了這個義務(breach of duty of care)
原告因此而蒙受損失(damage)

 

1. 何謂小心義務?

任何一個普通合理的人,在做一個行為時,他預計其行為會使他人蒙受損失,那麼,他對其他人就有小心的義務。在地產代理行業中,客戶要證明代理之小心義務,他必須要證明他們之間存有一種特別關係(special relationship as laid down in Hedley Byrne & Heller (1864));所謂特別關係包括以下三點:


被告擁有特別技能(special skill)
原告之損失是由於依賴被告之陳述 (reliance on representation) 或其意見所致
被告對該行業是有一定的認識及掌握一定的知識


在地產代理行業中,客戶是不難證明代理員有小心的義務的。因為持牌代理員是應有專業地產代理知識。客戶對代理員之判斷力、技能、處事的審慎態度都有一定的信心。故此代理員向客戶提供物業資料或意見時,就要肩負一個小心立言的義務。



2. 在甚麼情況下才算違反小心義務呢?

小心義務的標準是一個合理常人的標準;自從地產代理條例實施後及地產代理監管局成立後,代理員在向客戶提供意見時,均須符合一定的標準;一個持牌代理員應向客戶提供準確的物業資料,例如買方欲購買一個商用物業。如代理員在未查清楚物業用途(user)(如沒有查閱官契或入伙紙上所說的物業用途),向買方提供錯誤的物業用途資料;買方購買了該物業後,未能作商業用途而導致損失,代理員便有可能被控民事疏忽。因為一個普通合理的持牌代理員是必須向客戶提供準確的物業資料。因此,在這個情況下該代理員必須為該客戶之損失負上法律責任。


3. 如何計算賠償問題?

要因疏忽而導致損失方可成為控告的理由。因一時之疏忽,可能會引發一連串的損失。甚至無止境的損害。導致疏忽的人總不可能無止境地負責所有的損失。所以賠償之損失是不能過於遙遠(remoteness),應該只限於他在造成損害時應可預見(foreseeablility)的損失。而不是他的疏忽間接造成的所謂損失。
就以上之情形為例:如買方因誤信代理員提供的資料而購入了非商業用途的物業,使其無法如期開業,以至無法償還銀行之業務貸款,遭銀行申請破產。買方因此而抵受不住刺激中風癱瘓導至終身不能工作。該名代理員是否需要就其癱瘓及喪失工作能力負責呢?答案應是否定的。因為那些損失似乎過於遙遠,亦非代理員所能預見,所以法官極有可能裁定,代理員只要賠償原告之直接損失(即因物業用途問題而未能開業之損失)。


有時一些損失之造成,被告和原告都有責任。在公平的原則下,法官是會考慮將疏忽之責任按照比例攤分(Contributory Negligence)相應地把原告可獲得之賠償減少。


在未有發牌制之時,代理員服務水準較寬鬆,因為未有成文法之監管。但自從地產代理條例實施後,代理員的服務水平已受到控制。順口開河等不負責任的情況已成過去。代理員稍一不留神便有機會被控民事疏忽。因此代理員之專業操守將日趨成熟。

 

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